イタリアや英国は、古い歴史ある建物をリノベーションをして、200年も使う文化がある。
石と煉瓦の建物の文化。
一方、日本は、紙と木の建物で、台風も地震もあり、頻繁に建て直す。
でも、設備の進歩という意味も大きい。
不動産バブル崩壊の後、大学の地方キャンパスの学生寮を老人ホームに改装して、使って欲しいと言い依頼が何件もあり、何件が見て回った。
全く使えない事がすぐにわかった。
学生寮は、玄関から、バリアフリーではないのである。
エレベーターもない。
水回りも、トイレも各個室には、ない。
回収するよりも、建て直した方が現実的。
リノベーションの工事費は、新築の3分の1はかかる。
後の使用可能年限も短い。
融資年限も短い。
なんと言っても、日本の建物は、改修すると、みすぼらしい。
土地も、建物も、小さすぎる。
神奈川で、土地の高い地区で、会社寮を改修して、老人ホームを開発した会社があったが、今は聞かない。
日本人は新品が好きなのだ。
高齢者の暮らしには、バリアフリーだけでなく、新しいセンサーや、検査機器や、オンラインシステムや、介護人員の作業場所など、スペースが必要。
ハワイで、お寺を、デイサービスにしたり、住宅をグループホームに改造したりしたのを見た事がある。
元々、建物が大きくて広い。
日本は、今まで以上に重介護になり、設計設備が病院に近づいている。
病院から施設へ。
そして、在宅、住宅へ。
気持ちはわかるが、現実はあらためて、逆の方向へ行っている。
高齢者住宅も、事故が増え、行政の規制が、施設並に厳しくなっている。
規制緩和で、住宅化を進めるには、難しい時代になった。
都会のビルや、マンションが、人口減にコロナ在宅勤務も増え、空室が増えてくる。
企業は、当然、空いた建物の有効利用として、老人住宅を考えるが、ビルは、人の住む建物ではない。
設計も設備も、行政の法律も違う。
デイサービスや、託児所ならわかるが。
不動産バブルの後、都心では、テナントの空いた階を、貸し会議室にするのが増えた。
でも、オンライン在宅勤務が増えると、それも、利用者が減った。
時代のニーズの変化に、建物投資は、リスクを伴う。
借金の返済に30年は使用しないと、償却、返済が出来ない。
巨大な不動産投資のリスクが、病院老人ホーム事業の伴う。
私が、全ての借金に個人保証をしているのは、経営者として命をかけているからだ。
若い時にもっと、生命保険をかけておけばよかった。
勿論、これは冗談です。
実は、事業そのものが、担保です。
着実で、成長をし続ける事業モデル。
建物設備を大事にし、建物価値が劣化しないメンテナンス。
職員が、人財として、1番の資産です。
成長と、質の維持どころか、進歩し続けます。
医療福祉の経営こそ、両手の経営と思います。
両手両足の経営でしょうか。
本日職員新規PCR検査陽性者2名
ご苦労様です。感謝致します。
パルスオキシメーター 96・97・97
血糖 171 体温 36.5度
現場所長 代表 湖山 泰成
ーーーーーーー
